小心零元買房陷阱!

        資料來源:借錢
 零元買房,並不代表「買房不用錢」,而是透過「貸款操作」省去頭期款。
即使是正規管道的操作,仍要小心貸款的財務壓力,而不正規管道的操作,則可能面臨法律風險。
零元購屋通常需再搭配房屋出租,用租金繳納貸款,若其中一個環節破功,就可能面臨巨大的財務壓力,不可不慎!

如果你想要一窺零元購屋的面紗,甚至你已經在思考要怎麼使用的話,請務必先看完這篇再做決定囉!
借錢 買房-01

一、正規管道有哪些?

由於這些貸款的利率通常比較高,或者期限比較短,所以需要注意是否能夠負擔得起。

• 原屋融資先將手中既有的房子拿去銀行增貸,再將增貸到的資金拿來支付目前房子的頭期款。
• 信用貸款:不需提供房子當擔保品,即可申請消費性信用貸款,但須注意個人信用貸款有月收入22倍的限制,而且年限較短(最多7年),所以月付金通常高出許多。
• 購屋後再轉增貸:先買進遠低於銀行估價的便宜房子,運用時間差的方式,等到過了半年或一年以上,再把房子轉到其他銀行申請轉增貸,把原本的頭期款拿回來。
二胎房貸:把已經持有貸款的房子,拿去向銀行申請二順位抵押。
• 副(擔保)貸款:申請購屋房貸時,針對「超過房貸成數的部分」申請貸款,可以提高貸款成數,也就是大家常講的8+1貸款,或者超成數貸款。
很多人會誤以為這是「信貸」,但其實它仍算是有擔保的貸款。
• 建商貸款:購買預售屋時,部分建商願意提供買方貸款,有可能需要利息,也可能不需利息,但要注意年限較短,導致月付金可能較高。

二、正規管道有哪些?
因為這些是走不合法的管道,可能面臨偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名,所以強烈建議各位讀者不要以身試法。

• AB合約:
將合約分為兩種合約,一份是真實的價格,讓雙方可以留底。
但另一份則是故意報高價格的偽造合約,目的是為了向銀行申請更高的貸款,並且在實價登錄上墊高價格,方便未來轉手時可以用高價賣出。

• 購屋送家電與裝潢:

透過購屋送家電、裝潢,把購屋的總價灌水並墊高,但買賣合約只有一份 (有些會再另外簽一份裝潢用的私約),所以算是AB合約的進化版。
這個方法看似聰明,但2020/7/1實價登錄新制上路後,要求將交易細節更具體說明。譬如:仲介費,裝潢費,或內含家具、家電等都要載明清楚,而且責任歸屬仍在買賣雙方。
如果資訊不清,可能受罰6千~3萬;如果申報價格不實,可能受罰3~15萬。所以,對於內政部來說,這種方法一樣視同實價登錄造價案例。

三、有哪些要注意的風險?
1. 租金無法完全支付貸款
零元購屋的運作模式,主要是透過租金來養房子,所以房租必須能夠支付大部分甚至是全部房貸。萬一房子出租不順利,或者租金太低,你就有可能繳不出高額的貸款。

2. 本身無力購買,賠償違約金
在業者的慫恿下,很多人會高估自己的能力,或者根本無力購買卻被牽著鼻子走。等到發現無法履約時,還要支付賣方違約金及仲介服務費。

3. 房子不好賣,找不到下一手

零元買房通常都是投機操作,如果房價上漲,就能順利賺到租金又賺到資本利得。相反地,萬一房價走跌而賣不出去,又無法負擔長期的貸款,就有可能造成巨大的財務壓力。

4. 利率回升導致利息增加

這幾年房貸利率很低,所以多數人都能負擔得起全額貸款的月付金。但利率不可能永遠在低檔,一旦房貸利率走升,這種高槓桿的操作模式很容易破功。
 
 

 
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